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黄大仙论坛特围

宅问 纠结琶洲和金融城该怎么选?开吗现场报码

时间: 2020-01-31

  随着广州主城区的快速发展,其房价也水涨船高,对于很多购房者和投资者而言,可选择的余地也是越来越少。

  如何在主城区为自己置办一套具有投资潜力的不动产,成为了很粉丝问我们的问题,而其中出现频率最高的两个板块就是琶洲和国际金融城。

  琶洲是广州全力打造的国际会展之都核心平台,在去年11月出台的《琶洲地区发展规划(2019-2035年)》中,未来的琶洲更是一个集结了数字经济、会展中心和创新型总部的新兴板块,除此之外,在琶洲的规划中,宜居宜游宜业也是其发展的方向。所以可以预见琶洲未来广阔的前景。

  而国际金融城的名头比起琶洲还犹有过之,随着广州经济中心的东移,未来的国际金融城基本已经被钦定为未来的广州第二CBD了,更有甚者将国际金融城比作下一个“华尔街”,“东方曼哈顿”。

  Q:我个人比较看重琶州和广州金融城这两个地区,所以有几个问题想咨询一下。

  1、广州金融城和琶州电商区域,这两个区域成熟起来大概要多久?哪一个区域的发展潜力会好一些?

  2、两个区域周边好像都没有什么新楼盘,那有没有一些二手楼盘推荐一下,总价在500万—800万之间。

  4、琶州的保利天悦怎么样?现在已经均价已经九万多了,价格会不会已经到顶了?还有没有上升的空间?

  5、主要都是投资为主的,打算待这两个地方发展成熟就直接出手,到时候哪一个区域会比较容易出手呢?

  1、琶洲发展会快一些,三到五年应该就能成熟了,金融城仍然有比较大的不确定性。

  2、金融城总共只有两宗住宅用地,佳兆业一号大户型基本卖完,小户型没有大户型做得好,但也可以看看,另外一块住宅用地还没有上市。

  如果考虑二手的话,可以看看美林海岸,琶洲的房子很少,只能看看广州塔、客村、赤岗一带。

  3、现在两个区域还是博弈阶段,哪个时段入手不太好讲,看看政策走向吧,个人还是认为早一点买比较放心。

  4、保利天悦的产品还是很不错的,但价格实在是高了点,性价比不如珠江新城的次新房。

  5、琶洲和金融城应该都不愁卖的,但金融城附近的人气估计会更高一些,毕竟天河区整体的产业体量大得多。

  Q:公司两年后搬到广州天河国际金融城,想在周边置业,现在现金100w左右,想买300w以下的二手房,广州户籍首套首贷,月供8000左右。

  4、考虑范围:(1)海珠区内8号线)天河区天河公园、员村、东圃、黄村一带、(3)5号线三溪、鱼珠一带。

  如果需要控制月供在8000元左右,纯商贷,30年计算,贷款额度150万较为合适,加上您的100万现金,所以我将会推荐总价在250万以下、楼龄20年内的二手房。

  首先,天河,天河公园、员村一带,20年楼龄以内的二手房没有发现有符合预算的,只能看看东圃和黄村了。

  中兴花园:位于BRT在旁边,13号线二期珠村站就在小区门口。小区对面有个乐购,是比较大的商超了,附近也有菜市场等,生活是够方便的。

  目前来讲,步行到地铁暂时无法控制在15分钟以内,但是有便民车,班次也很密,到三溪地铁站也很快。

  整个小区不大,靠近中山大道的楼栋相信每天都“享受”着噪音。楼龄接近20年,250万以内的预算只能买很小的两房,三房够不着。

  天雅居:教师福利楼,已经办下房产证。距离东圃的天河城百货、各种购物广场不算远。到黄村地铁站1公里左右。

  天力居:周边好几个大型购物商场、四大银行、邮政局、菜市场等,购物、生活配套上就不用多说了。

  到东圃地铁站,理论上时间可以在15分钟以内。只是,按照您的预算,只能买60㎡左右的两房。另外,东圃这里的楼盘有一个共同点,那就是道路本来就不宽,有时候路边会停满车,急着出门的时候总会让人心烦。梯户比也有些与众不同,具体还是根据预算去现场看看房源再说吧。

  海天花苑:在地铁8号线公里外,您的预算只能入手50㎡的两房。个人认为性价比尚可,毕竟在这种地段,开吗现场报码,这样的价格,自住的话就看自己能否接受它的硬伤了。

  华乐苑:到鹭江地铁站比海天花苑要近,但楼龄要旧,而且很近主干道。同样只能买50㎡左右的两房。

  富景花园:中大地铁站附近,生活是很方便的,楼下就是百佳购物广场,不过距离纺织城很近,不是很推荐。而且只能买40多方的两房,想想都觉得局促。

  最后总结几句,其实以您所限定的条件,在天河和海珠,所能入手的房源面积都比较小,当然如果是两个人住还行,如果是有小孩之后,总会有各种的不方便。

  我更建议您把目光放远一点,到番禺市桥或者番禺广场看看,3号线的地铁虽然挤,但同样的预算,就算是同样的楼龄,能享受到更大的户型。

  当然,如果非市中心房不买,选择就要少了,买之前考虑清楚,自己看中了小区的什么、能否接受小区的缺点。

  Q:上班在珠江新城,兰亭盛荟、美林湖畔或者美林海岸哪个更合适?保值和刚需哪个合适一些?

  交通:如果驾车,美林海岸会近几分钟的路程,不过更多人会考虑公共交通的情况。三个盘附近都有地铁,但细抠距离的话,美林湖畔近过兰亭盛荟,更近过美林海岸。

  学位:半斤对八两,美林湖畔、兰亭盛荟都是前进小学,美林海岸是员村小学,都不怎么样。

  规划:都属于大的金融城概念股,但目前核心起步区限高问题没解决,东区发展有可能更快速。

  兰亭盛荟目前价格差距比较大,靠高速的4.5万左右,离高速远的去到6万了。如果买靠高速的,后期自住会比较吵,但不靠高速的,价格也不便宜,除非遇到大的打折情况,但它背景是国企,折扣有难度。

  美林湖畔:宜家、居然之家、山姆会员店陆续开放,生活方便,三溪那里已经很火了,换句话说,利好基本兑现,价格不笋,是白马股。可以选个别急于出手的房源,均价在5万以下的,如果没硬伤(比如西向),可以入手。

  Q:目前住在东晓南,已还清贷款。现考虑入手2套,首付有限150万左右。想要既保值又有优质学位,以下哪个比较方案好?

  1. 个人想法:用海珠新港西或客村或赤岗板块的带学位楼梯房作为过渡,也就是客村小学或赤岗小学学区内的楼盘,等孩子读完小学再转手。

  2. 家人想法:入手南洲板块附近小区楼梯房,比如英豪花园或万华花园,倘若将来和老人分开住,相距也很近。但问题是楼龄在15—20年,楼龄老还没有好学位,将来不易转手。

  3. 如果沿着现在地铁8号线号线,像赤岗、磨碟沙附近的品质不太高的二手次新有什么可以选择的吗?品质上不做过多要求,甚至客村的一些楼梯楼、旧电梯小区也行。

  首付150万,二套房需5成首付起,总价最高预计在300万,如果再加上中介费、税费等,再松动点,预算在290万内。

  1、新港西:雅景苑,2002年楼,对口绿翠小学,就在小区附近,靠近中大,生活气息浓厚,生活便利。

  客村-赤岗板块:金丰花园,2002年楼,物业管理并不是十分好,主要小区门禁是开着的,外面的人可以随意进出,小区整体上看起来比较老旧,走在小区中,可以听得到外面的车流声。对口小学是聚德西小学,区一级。

  绿茵翠庭,2002年楼,距客村地铁站15分钟,距赤岗地铁站20分钟,超市银行俱全,有电梯,聚德西小学学位。

  2、英豪花园、万华花园值得考虑,地铁8号线东晓南地铁物业,楼栋较新,周围小区的楼栋也不高,有一定的楼间距,整体采光看起来不错。对口小学部分是南武小学,部分是瑞宝小学,在东晓南一带是不错的学校。

  Q:我们公司后年会搬到琶洲会展中心附近,到时会去那里上班。夫妻名下暂无房产,都是本科学历,广州3年社保,买房的目的是以自住为主投资为辅。

  5—8年内因为上班会自己住,后面根据情况考虑再置换更好的。现在不清楚哪个板块符合要求。

  手上资金60万,首要考虑的是以后的上班通勤和小孩的上学问题,另外就是后期置换的保值增值功能。像我这种情况做如何规划会比较好、着重考虑哪些区域?

  60万的资金,首套,考虑到二手税费和中介费的问题,预计可以买200万以下的房子。

  在这个预算内,琶洲会展附近满足通勤和学位的一手房是没有的,二手房也多是楼梯楼,学校也一般。

  综合考虑之下,建议你在客村、赤岗、大塘选离地铁近的楼梯楼,未来转手也相对容易,比如金影花园、鸿运花园,(经适房小区聚德花园自住还行,但因为是经适房小区,升值和流通性可能差一点)。

  海珠区名校不多,但其实学生很能考的。人户一致,找个学位还是不成问题。补充一下,先办入户解决限购问题,本科生入户广州不难。


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